פסק-דין בתיק ת"א 6454/02

            רקע

1.         התובעים הגישו תביעה זו שלפני כנגד הנתבעים וזאת בגין טענות כספיות שיש לתובעים כנגד הנתבעים בעקבות חוזים שונים שנחתמו בין התובעים והנתבעים. היחסים שבין הצדדים החלו בשנת 95, כאשר נתבע 1 רכש 5 יחידות מסחריות מהתובעים שבנו מרכז מסחרי ברחוב אגריפס בירושלים הידוע בשם "שוק קניון". בתחילתה דרך רכש הנתבע 1 כאמור 5 יחידות מסחריות, ובהמשך נשכרו  על ידי הנתבעים חנויות נוספות כאשר הנתבע 1 משמש דמות מפתח בכל העסקאות האמורות. אין ספק, כי עם חלוף השנים הלכו והעמיקו והסתבכו היחסים שבין הצדדים. כך למשל במהלך 1988 הייתה מערכת הסכמית בין הצדדים שהתייחסה ל-20 יחידות מסחריות ומחסנים. מהראיות עלה כי אין מדובר ברכישה אחת אלא במספר מהלכים. עוד עלה כי המשא ומתן בין הצדדים החל עוד בשנת 1995 כאשר החוזים הראשונים בנוגע ל-5 יחידות מסחריות נחתמו בשנת 1996. כאמור, משך השנים נחתמו חוזים נוספים, בחלק מהמקרים שונו תנאים או נחתמו חוזים אחרים במקום חוזי רכישה קיימים. חוזה שכירות אחרון נחתם בשנת 1999. לאחר מכן נערכו שינויים נוספים והסכמים נוספים שביטלו או שיננו הסכמי שכירות שנחתמו, כפי שיפורט בהמשך.

2.         מערכת החוזים שבין הצדדים

            ביום 24/4/05 חתם הנתבע 1 על "טופס בקשה להרשמה באגריפס". באותו טופס ביקש לרשום אותו כמועמד לרכישת חנויות ומחסנים בפרויקט. באותו מסמך אישר נתבע 1 כי עותק מנוסח הסכם הרכישה הומצא לו והוא מסכים לחתום על נוסח זה. (נספח ב' לכתב התביעה).

3.         בין ה-19/1/96 וה-26/1/96 (תאריכים המופיעים על ההסכמים) נחתמו 5 חוזי מכר בין התובעים לנתבע 1, מהם עולה כי הנתבע 1 רכש 5 יחידות מסחריות בקומה א' (קומה ק-1) ו-4 מחסנים. (ראה נספחים ג ו-ד' לכתב התביעה ).

4.         במסגרת זו חתם הנתבע 1 על "הסכם ניהול" וכן נערך מסמך המכונה נספח שינויים לחוזי הרכישה, בו מוזכרים כל השינויים עליהם הסכימו הצדדים, ביחס לנוסח שבחוזי הרכישה שהוכנו על ידי התובעים. כמו כן נחתם נספח "ביטוח", שצורף לחוזה הניהול. (נספחים ד' ו-ה' לכתב התביעה).

5.         בהמשך הודע לנתבע 1 כי רשות הרישוי דורשת שינויים מסוימים בשטחים שרכש, והנתבע 1 הסכים לכך בכתב. (נספחים ו'-ז' לכתב התביעה).

6.         מכל הנ"ל עולה כי הנתבע 1 התחייב לרכוש 5 שטחים מסחריים ומחסנים על פי המפורט בהסכמי והשינויים בכתב שבאו בעקבותיהם.

7.         לחוזים צורפו נספחי תשלומים המפרטים את הסכומים והתשלומים בעבור כל יחידה בנפרד. הסכום הכולל עבור היחידות היה 915,888 ש"ח. בהמשך, היה סיכום בין הצדדים, כך לטענת התובעים, כי שתי יחידות תהפוכנה לדוכנים פתוחים ועל כן הופחת סך של 7,500 דולר לכל יחידה כזו. כמו כן התחייב הנתבע 1 לשלם 1.5% עבור הוצאות שונות, וזאת מכלל התמורה (בצרוף מע"מ). הוסכם כי כל תשלום יהיה צמוד למדד המחירים לצרכן (לעניין המדד הקובע, ראה בהמשך). 

8.         עוד נקבעה ריבית פיגורים בגין כל תשלום שיהיה באחור.

9.         על פי הסכמי הניהול התחייב הנתבע 1 לשלם את חלקו היחסי בהוצאות ההחזקה בצירוף 15% מהוצאות אלה.

10.        בהמשך הדרך,  נחתמו 15 חוזי שכירות בגין יחידות נוספות שכללו בתוכם אופציה לרכישה למימוש תוך שנה מיום חתימת ההסכמים.

11.        כוונת הנתבעים הייתה להקים במקום שני עסקים האחד לצורך בית קפה שנודע לימים בשם "אמדאוס", ובגינו נחתמו חוזי שכירות עבור 3 חנויות ומחסן, ומספר נוסף של יחידות שנועד לשמש לעסק מסעדה או מגדנייה. לעניין זה נחתמו חוזי שכירות בעבור 4 חנויות ו-7 מחסנים. יוער כי יחד עם נתבע 1 חתמו שוכרים נוספים. תקופת השכירות שנקבעה הייתה מיום 1/6/98 ולמשך שנה. (ראה נספחים כ' ו-כ"א לכתב התביעה). כמו כן נחתמו "חוזי ניהול" ביחס ליחידות המושכרות. (נספח כ"ב לכתב התביעה). כפי שעלה מהראיות, אופציית הרכישה ללא מומשה. בעבור כל היחידות המושכרות, התחייבו השוכרים ובתוכם הנתבע 1 לשלם 19,350 דולר ארה"ב לחודש, לרבות מיסים, הוצאות ארנונה, דמי הניהול, לקבל רישיון עסק, לפנות את המושכרים בתום תקופת השכירות, וכן פיצוי שנקבע בהסכמים במידה והשוכרים לא יפנו את המושכרים במועד.

12.        עקב חילוקי דעות והסכסוך שפרץ בין הצדדים, התקיים מו"מ בין הצדדים ובסופו של דבר נחתמו חוזי  שכירות  חדשים, בתאריך 12/8/99, כאשר הנתבע 2 הוא השוכר ונתבע 1 ערב להתחייבויות הנתבע 2. כמו כן ניתן שטר בטחון על ידי נתבע 1 על סך 135,000 ש"ח. (נספחים כ"ה-כ"ו לכתב התביעה).

            תביעת התובעים

13.        התביעה הראשונה הוגשה בשנת 2002 על ידי התובעים כנגד הנתבעים. בקצרה, נטען על ידי התובעים כי הנתבעים הפסיקו לקיים את התחייבויותיהם הכספיות על פי המערכת החוזית שבין הצדדים, בין היתר נטען כי הנתבעים לא שילמו את מלוא דמי הרכישה, לא שילמו דמי שכירות, ולא שילמו את דמי הניהול הכול כמתחייב מהחוזים שנחתמו בין הצדדים. התובעים טענו כי הנתבעים נעלמו מהפרויקט, הותירו אחריהם חובות כאמור, וכן הותירו ציוד רב ביחידות השונות. במסגרת התביעה שהוגשה, ביקשו התובעים כי בית המשפט יחייב את הנתבעים לשלם להם את מלוא החובות הכספיים, וכן  ביקשו לאכוף את חוזי המכר על הנתבעים. כמו כן, דרשו לאכוף על הנתבעים לקיים את כל התחייבויותיהם על פי הסכמי השכירות, לרבות תשלום עבור אחסון לשמירת הציוד הרב שהשאירו ביחידות המסחריות השכורות, ציוד שנשאר לטענת התובעים ללא שימוש. התובעים דרשו גם שהנתבעים ישלמו את מלוא דמי הניהול כפי שהתחייבו על פי החוזים שנחתמו וזאת במערכת הסכמי ניהול שנלוו להסכמי השכירות והמכר וכן עבודות הבנייה שביצעו התובעים עבור הנתבעים, לצורך הכשרת החנויות על פי דרישת הנתבעים וכפי שהוסכם בין הצדדים.

14.        להלן בקצרה הטענות הכספיות שיש לתובעים כנגד הנתבעים:

א.         חובות בגין רכישת השטחים - התובעים טוענים כי הנתבעים לא שילמו את מלוא התמורה עבור השטחים שנרכשו ועל כן יתרת החוב נכון ליום הגשת התביעה, כולל ריבית בפיגורים עומדת על סך של 700,000 ש"ח. כמו כן לא שולמו דמי הניהול, למרות שלטענת התובעים השטחים נמסרו לחזקת הנתבעים. לפיכך, נשלח לנתבעים מכתב ביום 24/2/98 (נספח ח' לתביעה) ובו פירוט החיוב. ביום 4/3/99 נשלח מכתב נוסף על ידי ב"כ התובעים. (נספח ט' לתביעה) לעניין מועד מסירת החזקה, קיימת מחלוקת בין הצדדים, בשאלה אם נמסרה חזקה לידי הנתבעים זאת לאור מצב הפרויקט. שאלה זו תידון בהמשך. התובעים טוענים כי ביום 1/3/99 נפתחה הפעילות העסקית בקומה בה נרכשו השטחים על ידי הנתבעים ועל כן יש לראות מועד זה כמועד מסירת החזקה. הנתבעים שלחו לתובעים מכתב על ידי בא כוחם מיום 25/3/99 ובו ביקשו להיפגש עם הנתבע כדי לישב את המחלוקות שבין הצדדים. (נספח יב לכתב התביעה).

ב.         סיכום פגישה בכתב - ביום 9/11/99 נערך מסמך ובו סיכום הפגישה שנערכה בין הצדדים. סיכום פגישה זה נערך בנוכחות הנתבעים. באותו מסמך נערך הסכם לגבי חובות דמי הניהול וכן לגבי חובות דמי השכירות. כמו כן הוסכם כי תהיה בדיקה ופגישה לגבי חובות ביחס לתמורה עבור היחידות שנרכשו. עורך המסמך או מי שאימת אותו, מר גל בורובסקי שהיה נציג התובעים, העיד לפני בעניין זה. עדותו מקובלת עלי, ועל כן אני מקבל את תוכן המסמך כראיה לאמור בו ולכך שהדבר הוסכם בין הצדדים.